Truyện kể về cuộc tình duyên trắc trở của hai người là Phan sinh và Trần Kiều Liên. Theo nhà nghiên cứu văn học Việt Dương Quảng Hàm thì truyện được chia làm 4 hồi và có nội dung đại để như sau:

• 1/ Họ Phan và họ Trần đính ước gả con cho nhau (từ câu 1 đến câu 150):

Vào đời Tống Tĩnh Khang ở Trung Quốc có Phan công và Trần công vốn là bạn học và là bạn đồng liêu. Khi vợ hai người thụ thai thì họ hẹn ước rằng hễ một bên sinh con trai, một bên sinh con gái, sẽ gả cưới cho nhau. Họ Trần trao trâm ngọc, họ Phan trao quạt ngà làm vật đính hôn. Sau đó, họ Phan sinh ra Phan sinh (tên là Tất Chánh) và họ Trần sinh ra Kiều Liên. Vì tuổi cao, Phan công và Trần công đều xin về trí sĩ để dạy con. Từ đó hai người xa cách nhau. Lớn lên, Phan sinh thi Hương đỗ thủ khoa, nhưng hỏng thi Hội.

• 2/ Phan sinh và Kiều Liên phải xa cách nhau (từ câu 151 đến câu 302):

Thi hỏng, Phan Sinh xấu hổ không về trở quê, tìm nhà trọ học để chờ khoa sau. Trong thời gian ấy, Trần công mất, lại gặp lúc giặc nổi lên, mẹ con Kiều Liên phải chạy loạn. Nửa đường họ lạc nhau, mẹ thì đến nương náu ở nhà Phan công, còn Kiều Liên thì gặp một người họ Trương (Trương thị) đưa vào tu trong một ngôi chùa ở Kim Lăng, và lấy pháp danh là Diệu Thường.

• 3/ Phan Sinh và Diệu Thường gặp nhau (từ câu 303 đến câu 774):

Phan sinh đang học ở Thành Đô, chợt nhớ có người cô tu ở Kim Lăng, bèn đến thăm. Người cô bảo ở lại chùa học tập. Phan sinh trông thấy Diệu Thường thì phải lòng, bèn nhờ bà vãi Hương công làm mối, nhưng Diệu Thường cự tuyệt. Phan sinh vì thế ốm tương tư. Nể lời sư cô (cô Phan sinh), Diệu Thường đến thăm chàng. Khi khỏi bệnh, một đêm, chàng lại phòng Diệu Thường cảm ơn. Trước nàng không cho vào, sau vì sợ Phan sinh tự tận, nên phải mở cửa. Trong câu chuyện, hai người dần nhận ra là họ đã được cha mẹ đính hôn từ trước. Từ đó, hai người thầm đi lại với nhau.

• 4/Phan sinh và Kiều Liên kết thành vợ chồng (từ câu 775 đến câu 954):

Phan sinh đi thi Hội, đỗ Thám hoa. Về chàng nói rõ cho sư cô biết chuyện của mình với Kiều Liên (tức Diệu Thường). Sư cô khuyên Phan sinh làm lễ cưới Kiều Liên ở nhà Trương thị, rồi hai vợ chồng cùng vinh quy. Về đến nơi, gặp cha mẹ và Trần phu nhân (mẹ Kiều Liên). Thế là hai họ Phan-Trần sum họp. Sau vua triệu Phan sinh về kinh nhậm chức và cử đi đánh giặc. Giặc tan, chàng chiến thắng trở về, hai vợ chồng hưởng vinh hoa phú quý.